분양가 상승과 대출 규제 등의 영향으로 청약통장 가입자 이탈이 이어지고 있다. 정부가 기존 청약통장의 주택청약종합저축 전환 기한을 연장하고 금리·세제 등 혜택을 확대하고 있지만, 신규 가입보다 해지가 많은 흐름이 지속되는 모습이다. 청약통장은 공공임대주택 공급과 디딤돌·버팀목 대출 등 서민 주거정책을 뒷받침하는 주택도시기금의 주요 재원인 만큼, 가입자 감소가 장기화할 경우 기금 운용에도 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 8월 말 기준 전체 청약통장 가입자는 2574만524명으로, 지난해 같은 기간보다 63만275명 감소했다. 지난해 말 2618만4107명과 비교해도 올해 들어 44만3583명이 줄었다.

신규 가입보다 해지가 많은 현상도 이어지고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 정희용 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 올해 1~7월 주택청약종합저축과 청약저축 신규 가입은 183만6000좌였지만, 해지는 216만5000좌에 달했다. 해지가 신규 가입보다 32만9000좌 많았다.

자금 흐름에서도 비슷한 모습이 나타났다. 올해 1~7월 청약통장에 새로 유입된 금액은 8조4000억원인 반면 해지 등으로 빠져나간 금액은 8조2000억원으로 집계됐다. 이에 따라 순증액은 약 2000억원에 그쳤다. 지난해 순증액이 4조1000억원이었던 것과 비교하면 신규 자금 유입세가 크게 둔화한 것이다.

분양가 상승에 청약 이후 자금 부담 커져

청약통장 이탈의 주요 배경으로는 급격한 분양가 상승이 꼽힌다. 청약에 당첨되더라도 계약금과 중도금, 잔금 등 실제 주택 구입에 필요한 자금을 마련하기가 갈수록 어려워지고 있기 때문이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 8월 말 기준 최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1901만8000원으로, 전년 동기보다 34.2% 상승했다. 3.3㎡당 평균 분양가는 약 6287만원이다.

분양가가 높아질수록 청약 당첨 이후 필요한 자기자금도 함께 늘어난다. 대출 규제까지 더해지면서 청약에 당첨될 가능성과 실제로 주택을 구입할 수 있는 능력 사이의 간극이 커지고 있다는 분석이다.

과거에 비해 청약통장의 금융상품으로서 매력이 낮아졌다는 점도 이탈을 부추기는 요인으로 거론된다. 장기간 자금을 납입해야 하는 데 비해 금리 혜택은 제한적인 반면, 주식과 해외주식, 가상자산 등 개인이 선택할 수 있는 투자수단은 다양해졌다. 청약 당첨 이후 실제 주택 구입으로 이어지기 어렵다면 장기간 통장을 유지할 유인 역시 낮아질 수밖에 없다는 것이다.

정부, 기존 통장 전환 등 혜택 확대

정부도 가입자 이탈을 막기 위해 청약통장 제도를 지속적으로 손질하고 있다.

국토교통부는 청약예금·청약부금·청약저축 등 기존 입주자저축의 주택청약종합저축 전환 기한을 당초 올해 9월 30일에서 2027년 9월 30일까지 1년 연장했다.

기존 통장은 종류에 따라 청약할 수 있는 주택 유형이 제한됐지만, 주택청약종합저축으로 전환하면 민영주택과 국민주택 모두 청약할 수 있다.

금리 혜택도 확대됐다. 기존에는 종합저축으로 전환한 이후 가입기간을 새로 계산해 최고금리인 연 3.1%를 적용받기 위해 일정 기간을 기다려야 했지만, 현재는 기존 청약통장의 가입기간도 금리 산정에 반영된다. 이에 따라 2년 이상 통장을 보유한 가입자는 종합저축으로 전환하면 최고금리를 바로 적용받을 수 있다.

다만 기존 통장의 가입기간과 납입 실적이 모든 청약 유형에서 동일하게 승계되는 것은 아니다. 통장의 종류와 청약 대상에 따라 인정 기준이 달라 전환 전 확인이 필요하다.

정부는 앞서 청약통장 금리를 인상하고 월 납입 인정액을 10만원에서 25만원으로 확대하는 등 가입자 혜택을 강화하기도 했다. 그러나 이 같은 조치에도 가입자 감소세가 이어지고 있어 실질적인 유인책이 필요하다는 목소리가 나온다.

청약통장 감소, 주택도시기금에도 부담

청약통장 가입자 감소는 개인의 청약 수요 감소에 그치지 않고 주택도시기금의 재원 문제로도 연결될 수 있다.

청약저축은 공공임대주택 건설과 디딤돌·버팀목 대출, 주택사업자 융자 등 다양한 주거정책을 뒷받침하는 주택도시기금의 주요 재원이다.

지난해 주택도시기금 전체 유입액 65조5000억원 가운데 청약저축을 통해 들어온 금액은 15조2000억원이었다. 청약통장 자금이 안정적으로 유입되지 않으면 기금의 재원 운용에도 부담이 커질 수 있는 구조다.

기금의 여유자금 역시 감소했다. 여유자금은 2022년 약 40조원에서 2024년 3월 7조9000억원까지 줄었으며, 지난해 말에도 약 10조원 수준에 머문 것으로 집계됐다. 반면 정부는 공공임대 등 공적주택 공급을 위해 지속적으로 재정을 투입할 계획이어서 향후 기금의 운용 부담이 커질 가능성이 제기된다.

청약통장 감소가 곧바로 주택도시기금 고갈이나 주거정책 축소를 의미하는 것은 아니다. 주택도시기금에는 청약저축 외에도 국민주택채권, 대출 회수금 등 다양한 재원이 있기 때문이다. 다만 안정적으로 유입되던 청약통장 자금이 줄어드는 만큼 기금의 재원 기반이 약화될 수 있다는 점은 정책적으로 고려해야 할 부분이다.

“실질적인 가입 유인책 필요”

전문가들은 단순히 청약통장의 금리나 전환 혜택을 높이는 것만으로는 가입자 이탈을 막는 데 한계가 있을 수 있다고 지적한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거에는 청약통장의 금리 경쟁력이 상대적으로 높았지만 지금은 금리도 낮은 데다 주식, 비트코인 등 투자처가 훨씬 다양해졌다”며 “청약에 당첨되더라도 계약금과 중도금 등을 마련할 여력이 없다면 가입자 입장에서는 통장을 계속 유지할 이유가 약해질 수밖에 없다”고 말했다.

이어 “가입자 이탈을 막기 위해서는 청약통장 금리를 높이거나 소득공제 등 세제 혜택의 대상과 범위를 확대하는 등 가입자가 체감할 수 있는 실질적인 유인책을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.

결국 청약통장 가입자 감소 문제는 단순한 금융상품의 인기 하락만으로 보기 어렵다. 분양가 상승과 대출 부담, 인구 감소, 투자수단 다양화 등이 복합적으로 작용하면서 청약통장의 실효성에 대한 가입자들의 판단이 달라지고 있기 때문이다.

청약통장 혜택을 확대하는 것과 함께 실제 당첨자가 계약금과 중도금, 잔금 등을 마련할 수 있는 주거·금융 환경을 개선하고, 청약통장을 통해 내 집 마련을 준비할 수 있도록 실질적인 선택지를 확대하는 것이 향후 과제로 꼽힌다.